リスクとリターンの4 分類
不動産投資には、4つの分類があると言われています。そのことについて説明します。
①コア型投資
リターンが主に不動産賃貸（インカムゲイン）である投資。利回りは低いが一等地なので低リスクで安定している。
②コアプラス型投資
主要なリターンは賃貸インカムだが、同時に売買による値上がり益（キャピタルゲイン）も狙う。
③バリューアデッド型投資
賃貸インカムに加え、割安に取得した不動産に付加価値を付けて高く転売する。企画力が必要になる。
④オポチュニスティック型投資
競売や立ち退き案件などのハイリスク物件を買い取り、付加価値を付けて高く売る投資。プロ向き。
不動産投資のパターンには4種類の投資があるという説明を先にしましたがその中で東京の都心部 つまり 東京でも 一等地 と呼ばれる地域 港区で言えば麻布赤坂 青山と言われる 三栄地域というのはこの地域は 不動産 価格が下がらないということは 不動産業界でよく言われますが ここが コア型投資の典型的な場所だと言えます。
つまり 価格は非常に高く安定はしていますが 不動産として 賃貸料のインカムゲインは利回りは非常に低く銀行融資をしながら 長期間で利益を出すようなところではなく本当にお金があって現金買いができるぐらいの資産を持って 税金対策を行って買ったというような人には いいかも分かりませんが、 普通の投資家にはあまり向かない地域の物件だと言えます。
一般の投資家に向いているのが コアプラス 型 投資と呼ばれる 投資方法ですが これは 超一等地から少し外し 利便性は高いのだが 一等地ではない地域を選んだ不動産投資ということが実は ある程度の利回りが保証し 賃貸に対する収入はそれなりに安定しているのとまた部屋の空室率に関しても 利便性が高い地域となれば1等地でなくてもそのような地域に不動産を賃貸するお客様は結構おられますので空室によって収益が上がらない リスクというものは小さくてすみます。
実は一般の方が不動産投資を行うには 最も良いと言われているのが コアプラス型投資と言われています。
次の2つに関しては結構 マニアックな投資方法になるのですが バリューアデット型 投資 というのはこれは バリューアデッドというのは 英語で言うところの付加価値ということで 付加価値をつけなければ 客付けができないような物件ということにはなりますがある 意味 割安で物件を仕入れ 付加価値をつけて家賃収益を狙うというやり方です。
これを行うにはやはり 内装 を仕上げる方法や お客様がその部屋を借りたいと思うような何らかの企画が必要になります 。
また地方などで安く仕入れられている物件の多くは 表面上の利回りは結構良いと書いていますが 実際を言うと 空室率が目立ち 購入はしたが部屋にお客様が入らず 赤字続きで大変だということがよく起こります。
実は儲かりそうに見えて地獄に落ちる可能性が高いのが バリューアデット型投資と言われる 、地方 などの 利回りが高い 格安物件に投資するという手法です。
最後はこれは 不動産業界で言うと 本当にプロしか行わない 投資の方法ですが オポチュニスティック型 投資と言われているもので これは 競売物件や 訳ありの立ち退き物件などのハイリスク 物件を買取 それに対して 付加価値をつけて高く売る 投資というものです。
経営者のお客様でも過去にそのようなハイリスクな物件を売却してほしいという 依頼がありましたが そのような物件は建物が非常に古かったり 実は再建築ができない または 違法建築である など 一般的には銀行 ローンなど通りそうもないような物件が多いというのが 通常です。
それ以外にも色々 訳あり物件 ということで 事件、事故などにも関係するような物件なども 競売に出されたり また オーナーが色々な都合があり お亡くなりになったりもしくは破綻をしたりするなど、 夜逃げされてるような物件などもありますので 、実はその後ろに何があるかよくわからないような物件が多く存在しています。
そのような物件は基本的にはすぐに転売できるような きれいな状況ではないので一旦は リフォームをかけたり 、何かしなければ 物件としての価値を生み出さないので手間がかかる 物件ですが、 これをうまくさばくことができれば利益が出るという世界です。
つまりこの オポチュニスティック型 投資 と呼ばれる 競売物件 立ち退き物件などと呼ばれる ハイリスク 物件に投資する手法というのは 素人は手を出さないのがベストですと言いながらも、弊社のお客さんでは外国人がそのような物件を買って商売をしている人がいてなかなか感心するということがありました。