□中国投資の不動産ビジネスについて考える

 

今日はいつもに比べると電話の鳴る件数が少ないなあと思ってました。
曜日を見ると木曜日です。
不動産屋の仕事をしていると多くの不動産屋が水曜日と木曜日を休日にしておりますので業者からの連絡というのは休日日は少なくなります。

大体不動産屋からの電話というものは自社物件を紹介するということで売却の依頼のお願いになります。

ジャシボ不動産は　外国人投資家武家の一棟もの収益ビルやマンションを中心に販売しています。
価格帯は基本的に1億円から5億円の価格帯のものが多いです。

そのような物件を関東圏を中心に売主からの依頼物件を多く取り揃えております。

今は中国の不動産開発会社がデフォルトしそうになっているということで日々そのニュースが日本で流れています。

そのこともあって中国の不動産と言うキーワードで多くの日本人が関心を持っていると言えます。

確かに中国の不動産が厳しい状況になったというのはこれは金融的な引き締めが原因であると言えます。

中国人はもともと不動産と言う固定資産に関する所有欲は非常に高いと言えます。

そのために一人が数軒の家を持つことに喜びを覚えている人が多く私の知人の中国人も全く住むこともない家を何件も持っている人がいます。

そのような無駄が友達に自慢するネタだと思われます。

しかしそのようなニーズがあり中国人の不動産投資に対する貪欲な思いで実際には非常に空き家の問題が出ているということが言えます。

ゴーストタウンが中国の地方都市に多数あるという風に言われて日本でも話題になりましたがほとんどの人は地方の方は海岸都市などに出稼ぎに行っていますのでふるさとの建物は買うだけ買って放置しているというのが一般的です。

また中国のデベロッパーというのもかつては10%の現金があれば90%は銀行からの融資という形で資金調達ができたということもあり中国のデベロッパーが中国全土に多数のマンション開発を行いました。

10%の現金と言いましたがこれは見せ金で良かったので金融機関に対しては現金資産があるというのを提示できればそれだけで資金調達ができたわけです。

よってその部分で資金調達が必要ということがあり昔は国営企業などからシャドーバンキングをして現金を調達していましたがそのことが大きく問題になり一般投資家からの社債を発行して資金調達という流れに変わっていったといえます。

今突然中国の不動産業界が減速しているというのは全てが金融機関の貸付の締め付けが原因ですがもうすでに空き家問題がひどい状況になったということで必要ではない developer を強制的に規模を縮小させたり破綻させる方向性に導いています。

中国のビジネスにおいては政府の方針というものが非常に大きく影響しますので政府がブレーキをかければ企業がなくなると言えます。

結局はここ20年近い不動産の乱開発の結果必要がない投資に対して今になって急ブレーキをかけたと言えます。

このような問題もしばらく経てば過去の話ということで消えて無くなりますがここ数年は建築関係で混乱はあるでしょう。

弊社が行なっているビジネスモデルの中で中国からの建築資材の輸入ということを行っていますがこういう分野もマンション建設が減速すれば当然建材メーカーやインテリアメーカーは影響を受けますのでしばらくの間は混乱が予想できます。

特に中国とのビジネスをする上で注意しなければいけないことは社会の発展と社会システムの変化というものを強制的に行いますので何十年も同じビジネスモデルが続けられるというふうに考えて行うと痛い思いをします。

中国人の投資家を見ても3年以上のスパンでほとんどの人は考えていません。

3年以内で投資をして回収出来ないものはこれは投資ではないと言い方をしています。

すなわちハイリスクハイリターンを求めるというのが中国ビジネスであり長期的な戦略でビジネスを考えるということは多くの投資家は行いません。

これは政府の方針によって明日全てを無くす可能性があるというのが中国人投資家もよく理解しているからです。

ですから今中国の不動産が急ブレーキがかかったと言うとその資金が無くなったわけではないので投資先を求めてあちらこちらと動き始めます。

現在日本はコロナが減速しておりますのでそれを考えても近い将来中国からの不動産マネーというものが日本に動く可能性は十分にあります。

そのようなことを考慮しても今から色々準備しておくことは重要かと思っております。

□ 对中国投资性房地产业务的思考

我以为今天的电话比平时少了。
看看星期几，今天是星期四。
如果您为房地产经纪人工作，他们中的许多人在周三和周四休息。

大多数来自房地产经纪人的电话都要求出售他们自己的房产。

Jashibo房地产主要销售由武士家庭的外国投资者拥有的营利性建筑物和公寓。
价格区间基本在1亿日元到5亿日元之间。

我们有很多卖家要求的此类房产，主要在关东地区。

如今，一家中国房地产开发公司即将违约的消息在日本每天都在流传。

因此，可以说很多日本人对中国房地产这个关键词感兴趣。

诚然，由于金融环境收紧，中国房地产市场正处于困境之中。

可以说，中国人拥有不动产等固定资产的欲望非常高。

正因如此，很多人乐于拥有几套房子，而我的一些中国熟人拥有几套房子，他们根本就没有住过。

这样的浪费似乎是一个向朋友吹嘘的故事。

但是，可以说，由于这样的需求和中国人对房地产投资的贪婪，实际上存在空置房屋的问题。

据说中国的省级城市有很多鬼城，在日本成了热议的话题，但省级地区的大部分人都迁移到沿海城市打工，所以他们尽可能多地买家乡的建筑。不去管它是很常见的。

另外，过去中国开发商如果有10%的现金，可以通过银行贷款的形式筹集90%的资金，所以中国开发商在中国各地开发了许多公寓。

我说的是 10% 的现金，但这是一种展示资金，所以如果我可以向金融机构证明我有现金资产，我就可以筹集资金。

所以这部分是需要募集资金的，过去是通过影子银行等方式向国企等募集资金，但是这成了一个大问题，我们向普通投资者发行了公司债券，筹集资金。可以说，趋势发生了变化。

中国房地产行业的突然放缓，都是由于金融机构放贷收紧，但空置房问题已经成为一个严重的问题，迫使不必要的开发商缩减规模，导致出租或破产的方向。

政府政策对中国企业的影响很大，可以说如果政府踩刹车，就没有企业。

归根结底，可以说，由于过去20年房地产的过度开发，现在已经给不必要的投资踩了刹车。

过一段时间，这种问题会作为过去的故事消失，但在过去的几年里，与建筑有关的混乱将会出现。

在我们的商业模式中，我们从中国进口建筑材料，但是如果这个领域的公寓建设也放缓，那么建筑材料制造商和内饰制造商自然会受到影响，因此会出现一段时间的混乱。可以预料。

尤其是在与中国做生意的时候，一定要小心强迫社会发展和社会制度的变化，所以如果我们认为我们可以将同样的商业模式延续几十年，那是很痛苦的。

即使你看看中国投资者，大多数人也不会在 3 年或更长时间内考虑它。

据说三年内无法收回的投资不是投资。

换言之，中国企业追求高风险高回报，很多投资者不考虑长期战略。

这是因为中国投资者很清楚，由于政府的政策，明天可能会失去一切。

因此，如果说中国的房地产市场突然刹车，并不代表资金消失了，他们就会四处奔波，寻找投资目的地。

目前，日本的冠状病毒正在放缓，因此即使您考虑一下，也很有可能在不久的将来，来自中国的房地产资金将转移到日本。

考虑到这样的事情，我认为从现在开始做各种准备很重要。