国籍記載制度の導入で日本の不動産市場はどう変わるのか
近年、日本の不動産市場には海外から多くの投資マネーが流入しています。特に東京、大阪、京都、北海道などの人気エリアでは、外国人投資家による不動産購入が増加しており、日本国内でも「外国人による不動産取得の実態を正確に把握すべきではないか」という議論が高まっていました。
こうした状況を受け、日本政府は2026年度から、不動産の所有権移転登記時に取得者の国籍情報を把握する新たな制度を導入する方針を決定しました。これは外国人による不動産購入を禁止する制度ではなく、「誰がどの国籍で不動産を所有しているのかを把握する仕組み」を整備することが目的です。 (法務省)
なぜ国籍情報を把握するのか
これまで日本では、不動産登記簿に国籍を記載する制度がありませんでした。
例えば外国人が東京都心のマンションや北海道の土地を購入しても、登記情報だけでは所有者が外国人なのか日本人なのかを正確に把握することが困難でした。
欧米諸国では、不動産取得時に国籍や居住国を登録する制度が一般的ですが、日本はその点で非常に情報が不足していると指摘されていました。政府は外国人による不動産保有の実態を明確にするため、登記制度の見直しを進めています。 (法務省)
新制度の内容
法務省は不動産登記規則を改正し、不動産の所有権移転登記などの申請時に、新たな所有者の国籍情報を申告させる方針を示しました。
重要なのは、この国籍情報は一般公開される登記簿には表示されないという点です。
国籍情報は法務局の内部情報として管理され、行政が統計や政策立案のために活用することが想定されています。つまり、第三者が登記簿を取得しても国籍までは確認できません。 (法務省)
外国法人への規制も強化
今回の制度は個人だけが対象ではありません。
法人が土地を取得する場合についても、政府は情報収集を強化します。
森林法、国土利用計画法、重要土地等調査法などの関連制度において、
- 法人代表者の国籍
- 主要役員の国籍
- 議決権の過半数を同一国籍者が保有している場合の国籍
などの情報を届出事項に追加する方針です。 (政府オンライン)
これにより、外国資本が日本法人を利用して土地を取得するケースについても、実質的な所有関係を把握しやすくなると期待されています。
外為法も改正
さらに注目されるのが、外国為替及び外国貿易法（外為法）の改正です。
これまでは非居住者が日本の不動産を取得した場合でも、一部のケースでは報告義務が免除されていました。
しかし2026年4月以降は、海外居住者による日本不動産の取得について、取得目的に関係なく報告対象を拡大する方向で制度が見直されています。取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告する必要があります。 (政府オンライン)
これにより、日本政府は海外投資家による不動産取得状況をより正確に把握できるようになります。
外国人の購入は禁止されるのか
結論から言えば、今回の制度によって外国人の不動産購入が禁止されるわけではありません。
日本は現在も世界有数の開放的な不動産市場です。
外国人であっても、
- 土地
- 戸建住宅
- マンション
- 商業ビル
- ホテル
- オフィス
などを日本人とほぼ同じ条件で購入することができます。
永住権や日本国籍も必要ありません。今回の制度変更は「規制強化」というよりも、「透明性向上」と「実態把握」が主な目的といえるでしょう。 (Nippon Tradings)
今後の不動産市場への影響
不動産業界から見ると、この制度は大きな転換点になる可能性があります。
これまで政府は外国人所有の不動産割合を正確に把握できていませんでした。しかし今後は、
- どの国の投資家が多いのか
- どの地域に集中しているのか
- 投資目的か居住目的か
などの分析が可能になります。
また、安全保障上重要な地域や水源地周辺の土地取得についても、より詳細な管理が行われる可能性があります。 (内閣府)
まとめ
日本政府は2026年度から、不動産取得時の国籍情報の把握を開始し、外国人による不動産所有の実態調査を本格化させます。これは外国人投資家を排除する政策ではなく、不動産市場の透明性を高めるための制度改革です。
今後も日本は海外投資家に開かれた市場であり続けると考えられますが、取得者情報の管理はこれまで以上に厳格になるでしょう。
東京や大阪を中心に海外資本の流入が続く中、日本の不動産市場は新たな段階へと入りつつあります。外国人投資家にとっても、日本人投資家にとっても、より透明で公平な市場環境が求められる時代が始まったと言えるでしょう。