根据过去10年的数据分析，东京的公寓价格在整体上呈持续上升趋势。尤其是在东京23区，2014年至2023年间，新建公寓的中位价格从约5498万日元上涨到8200万日元，涨幅高达149.1%。同一时期，中古公寓的70平方米换算价格也从4203万日元上涨至7055万日元，增长了约167%。这一现象背后反映的不仅是房地产市场的活跃，更与人口流动、经济政策、建筑成本上升等因素密切相关。
展望未来10年，东京的公寓价格仍有较强的上涨潜力，尤其是在核心区域。首先，尽管日本全国面临人口减少的问题，但东京作为首都，其“人口一极集中”趋势仍在持续。2023年，东京都的净迁入人口超过7万人，远超其他地区。人口的持续流入将直接推动住房需求，进而支撑房价。
其次，建筑成本的上升也是推动价格上涨的重要因素。近年来，因全球通胀、原材料价格上涨、劳动力短缺等影响，建筑成本大幅上升，导致新建公寓的开发利润变低，开发商普遍提高售价以维持盈利。除非有重大的成本下行变动，否则房价很难回落。
然而，必须警惕的风险也存在。若全球经济再度遭遇冲击，如新一轮的金融危机或地缘政治风险（如台海局势恶化），将可能打击投资信心，导致短期价格调整。另外，日本央行的货币政策走向也需关注。目前低利率政策仍在延续，但一旦利率上升，购房贷款负担将加重，可能抑制购房需求。
综合判断，未来10年内，东京核心区域的公寓价格有望保持温和上升趋势，尤其是交通便利、商业活跃的地段，如港区、千代田区、新宿区等。但部分郊区或交通不便地区，可能因人口老龄化与空置率上升而价格趋于平稳甚至下行。
对于有意投资东京房地产的外国买家而言，现在是需要密切关注市场动态、选择优质地段、把握投资时机的重要阶段。