(1) 建物書類とは
建物に関する書類には、主に以下のようなものがあります：
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登記簿謄本（登記事項証明書）
→ 所有権、抵当権、地目、用途、延床面積などの法的情報が記載。 -
建築確認済証・検査済証
→ 新築時に建築基準法に適合していることを確認する証明書。 -
設計図書・施工図面
→ 建物の構造や仕様を示す図面で、構造（木造・鉄骨・RCなど）を判定できる。 -
固定資産税評価証明書
→ 建物の税務上の評価額や建築年が記載されており、耐用年数計算の基礎になる。
これらの書類によって、建物の構造種別と築年数が把握でき、後述する耐久年数や減価償却に直接影響します。
(2) 耐久年数（法定耐用年数）とは
耐久年数とは、建物がどれくらいの期間使用に耐えられるかという物理的な寿命を指しますが、税務上は**「法定耐用年数」**という指標で扱われます。これは、国税庁が定めた資産ごとの標準的な使用可能年数です。
(3) 建物構造ごとの法定耐用年数（例：国税庁基準）
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木造・合成樹脂造（住宅用）：22年
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軽量鉄骨造（骨格材厚3mm以下）：19年
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軽量鉄骨造（3mm超4mm以下）：27年
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重量鉄骨造（4mm超）：34年
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鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：47年
これらはあくまで税務計算上の基準であり、実際の物理的寿命（例えばRC造は50年以上使えることも多い）とは異なります。
2. 耐用年数と減価償却の関係
(1) 減価償却とは
減価償却とは、建物などの長期にわたり使用する資産の取得費用を、使用可能期間に応じて分割して経費計上する会計処理です。
一括で全額を経費にするのではなく、耐用年数に応じて毎年少しずつ費用化する仕組みです。
(2) 建物の減価償却の基本
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建物は減価償却資産に該当します。
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土地は価値が減少しないと考えられるため、減価償却できません。
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建物の取得費用から土地代を分離し、建物部分のみを減価償却の対象とします。
(3) 減価償却の計算方法（定額法）
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減価償却費 = 取得価額 × 償却率
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償却率は国税庁が定めるもので、構造・用途ごとに異なります。
例）木造住宅（耐用年数22年）の償却率 = 0.046 -
取得価額1,000万円（建物部分）の場合：
→ 1,000万円 × 0.046 = 年間46万円が経費
(4) 中古建物の耐用年数計算
中古建物の場合、新築時の耐用年数から残存期間を算定し、短縮された耐用年数で償却できます。
計算方法（簡便法）：
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残存耐用年数 = （法定耐用年数 − 経過年数） + 経過年数 × 20%
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最低耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%
（例：築15年の木造住宅（耐用年数22年））
残存耐用年数 = (22−15) + 15×0.2 = 7 + 3 = 10年 → 新たな耐用年数10年で償却。
3. 減価償却の考え方（投資・税務面）
(1) 節税効果
不動産投資において減価償却費は大きな節税効果をもたらします。特に中古物件では耐用年数が短くなり、短期間で経費計上できるため、所得税・住民税を抑えやすくなります。
(2) 建物構造選びのポイント
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RC造や鉄骨造は耐用年数が長い → 減価償却期間が長く、毎年の経費は少ないが長期に安定。
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木造は耐用年数が短い → 短期間に大きな経費計上が可能。高所得者の節税スキームとして活用されることもあります。
(3) 注意点
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減価償却は会計上の費用であり、実際のキャッシュアウトはありませんが、税務調整後に売却時の譲渡所得が増える可能性があります（簿価が減少するため）。
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節税目的で中古木造を購入する手法は税務調査の対象になることもあり、過度なスキームは注意が必要です。
まとめ
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建物書類（登記簿、検査済証、固定資産税評価証明書など）により、構造・築年数が把握でき、法定耐用年数の判定に直結します。
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耐用年数は物理的寿命とは異なり、あくまで税務上の償却期間の目安。
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減価償却は建物取得費用を期間で分割計上する会計処理であり、特に中古物件では短縮耐用年数により節税効果が大きくなります。
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投資戦略としては、木造は短期償却・早期節税、RC造は長期安定運用といった特徴を理解し、目的に応じた物件選びと償却計画を行うことが重要です。