1. 事務所可能物件と不可物件とは
不動産物件には「住居専用物件」と「事務所利用が可能な物件」が存在します。
住居専用として設計された物件は、入居者が日常生活を送ることを前提にしており、業務目的での利用（オフィス利用）は制限されている場合があります。
一方で、事務所利用を前提にした物件や、住居兼事務所利用を認めている物件も存在します。
2. 事務所可能物件の特徴
(1) 用途地域の影響
-
都市計画法上の用途地域によっては、そもそも事務所用途に制限がある場合があります。
-
住宅専用地域（第一種低層住居専用地域など）では、事務所用途に制限が厳しく、一定規模以上の事務所は建てられません。
(2) 建物の設計・設備
-
事務所利用可能な物件は、以下の条件を満たしていることが多いです。
-
来客対応のためのエントランス・受付スペース
-
電気容量の増強（パソコン・サーバー・複合機対応）
-
商用回線対応のインターネット環境
-
トイレ・給湯室などの共有設備
-
(3) 契約条件
-
賃貸借契約で「事務所利用可」と明記されていることが重要。
-
事務所利用可能物件では、通常の住居用賃貸借契約ではなく、事業用賃貸借契約となることが多いです。
-
住居契約に比べて敷金が高めに設定されることがあります（敷金2〜6ヶ月分など）。
3. 事務所不可物件の理由
(1) 管理規約・オーナーの意向
-
分譲マンションを賃貸化している場合、管理規約で事務所利用を禁止しているケースがあります。
-
理由は、来客や郵便物増加、電話応対などで他住人に迷惑がかかる可能性があるためです。
(2) 法的制約
-
用途地域や建物用途（建築確認済証における用途）が「共同住宅」となっている場合、原則として事務所利用を前提としていません。
-
建築基準法上、用途変更の申請が必要な場合があります。
(3) 保険・防火・セキュリティ
-
住宅用火災保険では事務所利用に対応できない場合があるため、オーナーがリスクを避けて禁止している場合があります。
4. 住居兼事務所（SOHO）利用物件
(1) SOHO（Small Office/Home Office）
-
自宅の一部を事務所として利用する形態。
-
IT系フリーランスやデザイナーなど来客が少ない業種に適しています。
(2) 契約上の特徴
-
「SOHO利用可」と記載された物件では、住居契約でありながら事務所利用も可能です。
-
来客・看板設置・法人登記の可否は物件ごとに異なります。
(3) 注意点
-
法人登記は認める物件と認めない物件があります。
-
騒音を伴う業務や不特定多数の来客がある業種は不可の場合が多いです。
5. 事務所可能物件のメリットとデメリット
(1) メリット
-
法人登記が可能（銀行口座開設や信用度向上に有利）
-
来客・打ち合わせ対応が容易
-
専用の業務スペースで集中できる
(2) デメリット
-
住居用に比べ家賃が高め
-
光熱費や通信費などランニングコストが増える
-
敷金・礼金が高く設定されることがある
6. 事務所不可物件を無断利用した場合のリスク
-
契約違反による解除
→ 賃貸借契約で用途が住居とされているにもかかわらず事務所利用した場合、契約解除の対象となる可能性があります。 -
損害賠償請求
→ 他住人とのトラブル（騒音・来客・エレベーター使用頻度）などにより、オーナーから損害賠償請求を受ける場合があります。 -
火災保険の不適用
→ 住居用火災保険では業務利用の事故は補償対象外となる場合があります。
7. 物件選びのポイント
-
契約条件の確認
→ 「事務所可」「SOHO可」「住居専用」などの表記を必ず確認。 -
法人登記の可否
→ 将来法人化を考えている場合は、登記可能な物件を選定。 -
来客対応の想定
→ 打ち合わせスペースや駐車場、セキュリティを確認。 -
周辺環境
→ 住宅街か商業地域かによって周囲の理解度が異なる。
まとめ
-
事務所可能物件は、契約条件・建物設備・用途地域などにより明確に区別されます。
-
事務所不可物件は、管理規約やオーナーの方針、用途地域制限などで業務利用を禁止していることが多く、無断で事務所利用するとトラブルにつながります。
-
フリーランスや小規模事業の場合はSOHO対応物件を選ぶのが現実的な解決策です。
-
物件選定時には、法人登記の可否・来客対応・契約形態を確認することが重要であり、将来的な事業拡大計画に応じて物件選びを行うことが望まれます。