不動産を購入・相続・贈与などにより取得した際には、複数の税金が課されます。これらは一度だけ発生する税金と、取得後に毎年課される税金に分けられます。
(1) 印紙税
-
概要：売買契約書などの課税文書に対して課税される税金。
-
金額：契約金額に応じて異なり、数千円～数十万円。
例）3,000万円の不動産売買契約 → 印紙税は2万円（軽減措置適用時）。 -
ポイント：印紙を貼付し消印することで納税。軽減措置が時限的に実施されている場合があるため要確認。
(2) 登録免許税
-
概要：所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際に必要な税金。
-
税率：
-
所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額 × 2.0%（住宅用は1.5%に軽減）
-
所有権保存登記（新築時）：固定資産税評価額 × 0.4%（住宅用は0.15%に軽減）
-
抵当権設定登記：債権金額 × 0.4%
-
-
ポイント：評価額は市場価格より低く設定されている場合が多く、実際の負担は市場価格より軽くなることが多い。
(3) 不動産取得税
-
概要：土地や建物を取得した際に都道府県が課税する税金。
-
税率：原則4%（住宅は3%に軽減される場合あり）。
-
課税標準：固定資産税評価額。
-
軽減措置：住宅用土地・住宅用建物には面積要件や居住要件を満たせば軽減制度がある。
-
納付時期：取得後3～6か月程度で納税通知書が届く。
(4) 消費税
-
概要：土地は非課税だが、建物（特に新築）や事業者が売主の中古物件には消費税がかかる。
-
税率：10%（2025年時点）。
-
ポイント：個人間の中古住宅取引では通常非課税。
(5) 毎年課税される固定資産税・都市計画税
-
固定資産税：毎年1月1日時点の所有者に課税。税率は評価額×1.4%（標準税率）。
-
都市計画税：市街化区域内の土地・建物に課税。税率は最大0.3%。
2. 不動産売却時の税金
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金が課されます。
(1) 譲渡所得税
-
課税対象：譲渡価格（売却額）－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
-
取得費：購入代金、仲介手数料、登録免許税、印紙税、リフォーム費用など。
-
譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費用、解体費用など。
(2) 税率（所有期間で変動）
-
短期譲渡所得（所有期間5年以下）
→ 所得税30%＋住民税9%＝39% -
長期譲渡所得（所有期間5年超）
→ 所得税15%＋住民税5%＝20%
※所有期間は売却した年の1月1日現在で判定。
(3) 居住用財産の特例
-
3,000万円特別控除：居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円まで控除。
-
軽減税率の特例：所有期間10年以上の居住用財産に適用。6,000万円以下の部分に14%（所得税10%、住民税4%）の税率が適用。
-
買換え特例：一定条件を満たす場合、譲渡益の課税を繰り延べできる。
(4) 相続・贈与で取得した不動産の売却
-
相続・贈与で取得した不動産を売却する場合、取得費加算の特例が適用され、相続税額の一部を取得費に加算でき、課税所得を圧縮できます。
(5) 消費税
-
個人が居住用として利用していた建物を売却する場合、通常は非課税。
-
事業用物件（賃貸マンション一棟など）を事業者として売却する場合は課税対象となる場合がある。
3. 税務上の注意点
-
取得費不明の場合
古い不動産では取得時の資料が残っていない場合がある。その場合は概算取得費（譲渡価格の5%）で計算されるが、税負担が増えるため注意。 -
特例の適用には申告が必要
3,000万円控除などは確定申告を行わないと適用されない。 -
売却損の繰越控除
居住用財産の売却損については、翌年以降の所得と相殺できる特例もある。
まとめ
-
取得時：印紙税・登録免許税・不動産取得税・消費税などがかかり、住宅用の軽減措置が多数存在。
-
売却時：譲渡所得に課税。所有期間や居住用か否かで税率や控除が変わる。
-
いずれも事前計画と書類管理が重要であり、特例の活用や適正申告により大きく税負担を軽減できます。